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NUDA PROPRIETA'. LA FORMULA NUOVA PER COMPRARE CASA

31 gennaio 2019   ·  Rivista del 1° Semestre 2019


Nuda proprieta'. La formula nuova per comprare casa

Tratto da www.chicercacasa.it/blog

Tasse e casa. Un rapporto difficile, nel tempo perfino pesantissimo. Ma ora che sta tornando sempre più il sereno sul mattone, ci si è liberati delle imposte sulla prima casa, una spinta ulteriore alle compravendite di case può arrivare anche da una formula rimasta un po' ai margini negli ultimi anni.
E che ora, invece, sta vivendo una stagione di conferma e di rilancio, grazie anche ai sempre maggiori benefici: l'acquisto della nuda proprietà. Uno strumento che, oltre sfruttare la convenienza (chi compra può acquistare a prezzi decisamente più bassi del valore di mercato, che viene decurtato in base all'età del venditore secondo percentuali stabilite da una tabella del ministero dell'Economia e che tiene conto dell'aspettative di vita in Italia stimata dall'Istat), diventa formula di una scelta proiettata sul medio-lungo periodo, tipico dell'investimento per piccoli risparmiatori e famiglie.
Il ritorno della formula
Il vento ritornato sugli acquisti ricorrendo alla nuda proprietà è confermato anche da una serie di ultimi dati: il 79% degli acquisti di questo tipo è finalizzato proprio all'investimento a lungo termine (era meno del 70% solo due anni fa) e il 21% riguarda in particolare l'abitazione principale.
Chi oggi compra ricorrendo alla formula della nuda proprietà sono persone con un'età fra i 35 e i 54 anni nel 64,2% dei casi, mentre i proprietari hanno un'età superiore a 64 anni nel 77,5% dei casi. La crescita è stata costante in questi ultimi tre anni: nel 2015 gli acquisti per un investimento era al 77,2%; mentre il confronto con il 2014 registra un aumento di 8,1 punti percentuali.
Le indagini e le analisi puntano poi l'obiettivo sulle motivazioni che spingono i proprietari a vendere con la formula della nuda proprietà: la maggior parte dei venditori (85,2%) lo fa per reperire liquidità e quindi per mantenere un certo tenore di vita, oppure per far fronte ad esigenze legate all'avanzare dell'età e a volte per sostenere i figli nell'acquisto della casa; nel 12,3% dei casi si cerca di migliorare la propria qualità abitativa. Ultimo risvolto di queste analisi guarda alle tipologie di abitazioni oggetto delle compravendite tramite lo schema a della nuda proprietà: le tipologie maggiormente scambiate sono i trilocali con il 30,7% delle preferenze, esattamente quanto i quattro locali, anch'essi scelti dal 30,7% degli acquirenti.
Le regole della compravendita
Ma come funziona questa formula, che caratteristiche ha? E perché conviene? La nuda proprietà innanzitutto, è una formula che ha tutte le caratteristiche dell'investimento immobiliare e nasce dalla possibilità, prevista dal Codice civile, di spezzare in due la proprietà: da una parte l'usufrutto, il diritto di utilizzare la casa fino a che si è in vita, dall'altra la nuda proprietà, la proprietà senza diritto di utilizzo. Il meccanismo della nuda proprietà è comunque semplice: si vende una casa con uno sconto sul prezzo di mercato e ci si riversa il diritto di abitarla per un certo numero di anni o (e si tratta del caso di gran lunga più frequente) vita natural durante. Se a cedere la nuda proprietà è una persona giuridica l'usufrutto invece non può superare i trent'anni di durata.
Il prezzo non lo fa il mercato
Il prezzo è inferiore ai valori di mercato, lo sconto sul valore pieno dipende dalle aspettative di vita del venditore, la somma ottenibile è però più elevata di quella che si conseguirebbe ricorrendo al prestito vitalizio, non esistono a questo proposito regole fisse; a ogni cambio del saggio di interesse legale vengono detratte dal ministero delle tabelle fiscali che determinano il valore dell'usufrutto di un immobile ma servono in praticalo colo per calcolare le imposte al rogito. Ad esempio se a cedere la nuda proprietà è una persona di 75 anni, e al casa ha un valore catastale di 100mila euro, l'acquirente pagherà l'imposta di registro su 65 mila euro, perché l'usufrutto è valutato al 35% dell'immobile e la nuda proprietà di conseguenza al 65%. Sul mercato, va anche detto, non si applicano percentuali così rigide anche se nelle operazioni condotte in maniera trasparente non ci si discosta di molto anche per evitare problemi con gli eredi. Il prezzo comunque dipende da una serie di fattori non standardizzabili, come il pregio dell'immobile, l'età e le motivazioni di chi compra, e anche dalle condizioni apparenti di salute del venditore. E oggi potremmo anche aggiungere il livello di risparmio e comfort, la classe energetica, che può vantare l'immobile.

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