MUTUI CASA, NUOVA CORSA ALLE SURROGHE ED AL TAGLIO DELLE RATE

18 novembre 2019 · Rivista del Rivista del 4° trimestre 2019

Tratto dalla rivista "Studio Casa"

Il costo del denaro è arrivato a un altro minimo storico. La manovra della Banca Centrale Europea ha fatto scendere i tassi a un nuovo minimo storico. Il costo del denaro mai così basso sta rendendo ancora più convenienti finanziamenti alle famiglie.
Mutui, punto e a capo. Si riparte da una nuova stagione che alza ancora più in alto l'asticella dei saldi anche sul mercato del credito. A cui si aggiungono le nuove occasioni di acquisto sul mercato immobiliare, e le nuove opportunità di investimento per famiglie e piccoli investitori che guardano al mattone sempre più come rifugio. Il mondo dei mutui e dei prestiti è tornato infatti in ebollizione. La manovra finanziaria di impostazione Draghi direttamente dal quartier generale della Banca centrale europea (Bce) ha tagliato ulteriormente i tassi di interesse portandoli al nuovo minimo storico negativo di -0,5%, e ha cosi riaperto nuovi spazi di risparmio per le famiglie che hanno mutui e prestiti in corso. Già l'ultimo rapporto mensile dell'Abi, aveva sottolineato come i tassi di interesse ad agosto erano scesi a nuovi minimi storici. Il tasso medio sui mutui casa è sceso all' 1,68% dall' 1,69% di luglio, mentre quello sui finanziamenti alle imprese è calato all' 1,25% dall' 1,37% di luglio (5,48% a fine 2007). Il tasso medio sul totale dei prestiti è sceso ad agosto al 2,52% dal 2,54% del mese precedente (6,1% a fine 2007). E non è quindi una sorpresa il dato che segnala la crescita importante dei prestiti bancari (mutui e finanziamenti) soprattutto da parte delle famiglie, i prestiti a famiglie e imprese hanno raggiunto i 1.283 miliardi di euro, + 0,9% su base annua mentre i mutui sono a + 2,4%.
Una situazione di vantaggio, quindi, a cui ora se ne aggiunge una seconda ancora più carica di opportunità: vantaggi maggiori per chi decide di accendere un mutuo e vantaggi, per chi li sa sfruttare, per chi un mutuo lo ha già in corso con un tasso fisso: le surroghe infatti sono la nuova via per ridefinire le condizioni più favorevoli, mentre più difficile potrebbe essere la rinegoziazione del mutuo con la stessa banca, anche se il decreto Bersani, che risale a più di dieci anni fa, permette entrambe le cose e a costi zero.
Per chi, invece, ha un mutuo a tasso variabile continuerà a godere ulteriormente delle condizioni favorevoli del mercato, non solo senza subire oscillazioni al rialzo della rata, ma se il mutuo a tasso variabile indicizzato al tasso Bce godrà in breve tempo di riduzione della rata. Per i mutui indicizzati all'Euribor, invece, occorrerà attendere per verificare come saranno assorbite nella pratica finanziaria delle banche le novità Bce. Vediamo quindi opportunità e conseguenze.
Chi ha optato per il tasso fisso ora può puntare alla surroga del mutuo a condizioni più favorevoli. Considerando quindi i nuovi tassi e secondo i primi calcoli degli operatori, il risparmio garantito da una surroga può variare dai circa 500 euro annui per un mutuo acceso negli ultimi 12 mesi fino a raggiungere 2.000 euro annui in caso di mutui a 30 anni per un importo di 120.000 euro e accessi 10 o 15 anni fa.
Secondo le prime analisi diffuse i vantaggi maggiori si avranno invece per chi decide oggi di sottoscrivere un mutuo. I tassi applicati dalle banche che sono estremamente competitivi, sono diminuiti ulteriormente nel corso degli ultimi mesi: per un mutuo di 120.000 euro a 20 anni, il miglior tasso variabile sul mercato oggi è crollato allo 0,21%, con una rata mensile di 510 euro. In passato il tasso variabile era all'1,2% con risparmio oggi di circa 624 euro l'anno.
Guardano a un mutuo a tasso fisso a 20 anni (ancora da 120.000 euro) il tasso più favorevole è allo 0,60% con una rata mensile di 530 euro. Rispetto a un tasso fisso all' 1,70% il risparmio annuo è pari a circa 700 euro. Ci sono poi altre opzioni, come il tasso misto (prima fisso e poi variabile o viceversa). Oppure la possibilità, del “mutuo a tasso variabile con rata fissa”.
L'aumento della durata di ammortamento. Dà sicurezza come il tasso fisso, con un accorgimento: il mutuo diventa molto più oneroso proprio per via dell'allungamento degli anni. Un ulteriore esempio pratico, che però fa riferimento alle dinamiche dei tassi di agosto 2019, oggi ulteriormente scesi e quindi oggi più favorevoli.
In questo caso, comunque, l'importo della rata mensile di un mutuo ipotecario da 110.000 euro a 25 anni, ipotizzando che l'immobile valga 160.000 euro e che lo spread medio di mercato si attesti a 1,1% per il tasso fisso e a 1,2% per il tasso variabile. Con un mutuo a tasso fisso sosterremmo una rata di 431 euro, circa 27 euro in più rispetto a quanto dovremmo sostenere se scegliessimo un mutuo a taso variabile, in quanto la sua rata ammonta a 404 euro.
La discesa dei tassi
Ad agosto 2019 il tasso medio sui mutui casa accesi dalle famiglie è sceso all’1,68% dal 1.69% di luglio (era al 5,72% a fine 2007, prima della crisi), mentre quello sui finanziamenti alle imprese è calato all’1,25% dall’1,37% di luglio 2019 (era 5,48% a fine 2007).
Tutto il risparmio sulla rata
Procedere con una surroga del proprio mutuo può garantire un risparmio che varia dai circa 500 euro annui per un mutuo acceso negli ultimi 12 mesi fino a raggiungere i 2.000 euro annui in caso di mutui a 30 anni.
Il miglior tasso
Per un mutuo di 120.000 euro a 20 anni, il miglior tasso variabile sul mercato oggi è allo 0,21%, con una rata mensile di 510 euro. In passato il tasso variabile era all’1,2% con un risparmio oggi di circa 624 euro l’anno.