ACQUISTO CASA, E' OBBLIGATORIO REGISTRARE IL COMPROMESSO?

06 agosto 2019 · Rivista del 3° trimestre 2019

Punto di vista a cura di V. D.

Quando si compra casa si firma il “compromesso”, o meglio, il “contratto preliminare di vendita". Come funziona e che valore ha quando non lo si registra? Vediamolo insieme.
L'atto che comunemente chiamiamo “compromesso” ha lo scopo di “bloccare” la compravendita. Il contratto preliminare di vendita sancisce quindi l'obbligo delle parti a portare a termine la transazione, scongiurando ripensamenti, anche se il rogito avverrà successivamente, cosa necessaria per i tempi tecnici delle varie pratiche.
Ma come si redige un contratto preliminare di vendita? Ecco le cose principali da sapere.
Come si fa il compromesso?
Il compromesso deve essere redatto in forma scritta: nessun valore per gli accordi verbali. Può avere anche forma di scrittura privata non autenticata, o autenticata dal notaio, o di atto pubblico (con rogito notarile). Queste ultime due forme sono obbligatorie in caso di acquisto di immobile ancora da costruire (acquisto “sulla carta”).
A seconda della forma scelta, i costi variano.
Come si registra il compromesso?
Per legge il compromesso deve essere registrato, anche se si dovesse trattare di una scrittura privata non autenticata. Registrando il contratto preliminare di vendita gli si attribuisce una data certa, cosa che diventa importante, ad esempio, in caso di fallimento del venditore
La registrazione del compromesso deve avvenire entro:
l30 giorni dalla stipula se l'atto è stato redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata;l20 giorni dalla stipula negli altri casi;
l60 giorni se il contratto è stato stipulato all'estero e ha ad oggetto un immobile sito in Italia la registrazione.
La registrazione del compromesso deve avvenire a cura:
ldelle parti contraenti per le scritture private non autenticate;
ldei notai per gli atti autenticati o rogitati;
ldegli agenti immobiliari per le scritture private non autenticate stipulate a seguito della loro attività. In particolare, se non lo fanno direttamente le parti contraenti, il mediatore immobiliare è tenuto a richiedere la registrazione (telematica) del contratto ed è, inoltre, tenuto al pagamento dell'imposta in solido con le parti stesse.
I documenti per registrare il contratto preliminare
Se il preliminare ha la forma di scrittura privata autenticata è il notaio che lo registra. Se invece si tratta di scrittura privata semplice, le parti possono registrarlo presso un ufficio dell'Agenzia delle Entrate, dopo aver versato l'imposta di registro presso una banca o un ufficio postale presentando tre copie del relativo modello F23.
Dopo di che occorre consegnare presso una sede dell'Agenzia delle Entrate i seguenti documenti:
ldue copie del contratto sottoscritte in originale dalle parti contraenti;
lil modello 69 («Richiesta di registrazione») compilato;
lil modello RR («Richiesta di registrazione») compilato se gli atti da registrare sono più di uno;
lle due copie restituite dalla banca o dalla posta del modello F23 quietanzato.
Quanto costa registrare il contratto preliminare di compravendita
Ecco i costi da sostenere per registrare il compromesso:
lMarca da bollo da 16 euro per ogni foglio (4 facciate oltre alle eventuali planimetrie) o ogni 100 righe;
l155 euro per l'imposta di bollo se il contratto è redatto dal notaio;
lImposta di registro di 200 euro.
Compromesso non registrato: che succede?
Cosa succede se il contratto preliminare di vendita non viene registrato? Dal punto di vista della compravendita, nulla: resta valido l'obbligo a portare a termine la compravendita contratto dalle parti.
Tuttavia, dal momento che si tratta di un adempimento fiscale, in caso di mancata registrazione si configura una evasione, che potrebbe comportare sanzioni da parte dell'Agenzia delle entrate a meno che non si metta in atto entro un anno il ravvedimento operoso, che riduce l'entità delle sanzioni stesse.
Inoltre, un atto preliminare non registrato non è d'aiuto all'acquirente in caso di fallimento del venditore o di problemi nell'acquisto di una casa ancora da costruire.
Sperando di aver contribuito alla vostra conoscenza sul tema, nell'augurare a tutti acquisti felici e sicuri, vi diamo appuntamento alle prossime edizioni della nostra rivista.