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MUTUO O AFFITTO? VINCE CHI COMPRA

12 giugno 2019   ·  Rivista del 2° Trimestre 2019


Mutuo o affitto? Vince chi compra

Tratto da: Il Corriere della Sera

Con un bilocale a Milano la rata è in vantaggio di 43 mila euro. Il calcolo vale su un decennio rispetto a chi sceglie il canone. Il gap si riduce a Roma, Napoli, Torino, ma sulle grandi superfici. Perché se lo spazio è ampio vale meno per il mercato delle locazioni
 
Se si dispone di discrete risorse in contanti e si cerca una casa per risiedervi ragionevolmente a lungo il match tra acquisto con il mutuo e l'affitto alle condizioni attuali di mercato non ha storia: vince sempre l'acquisto. Per ko tecnico se la casa è piccola e in zona periferica: comprare un bilocale medio in periferia con il mutuo a Milano ad esempio comporta un vantaggio di quasi 43 mila euro in un decennio rispetto a chi scegliesse l'affitto; ai punti ma comunque in maniera netta se l'abitazione è più grande e in posizione semicentrale: a Roma il gap tra le due soluzioni di qui al 2029 sfiora i 19 mila euro. Il risultato non può stupire perché la combinazione dei fattori da considerare nel confronto di convenienza fanno pendere la bilancia dalla parte dell'acquisto: i prezzi delle case sono infatti perlopiù fermi, solo in alcune grandi si sta registrando un lieve aumento.
Fa eccezione Milano dove la crescita dei valori è più robusta, ma anche nella metropoli lombarda il costo dei canoni, come nel resto d'Italia, sta comunque salendo più dei prezzi. E infine ci sono i tassi dei mutui, che nonostante le previsioni fatte quando lo spread Btp Bund si è impennato, oggi è ancora ai minimi storici. Vero che il rischio di un incremento nei prossimi mesi è tutt'altro che scongiurato ma il problema non riguarda chi si indebita oggi, soprattutto se sceglie il tasso fisso.
Ma veniamo ai numeri del confronto: partendo dai dati dei canoni e dei prezzi dell'ultimo osservatorio abbiamo valutato la differenza tra canone di locazione per un bilocale e un trilocale e il prezzo di acquisto per la medesima abitazione, ipotizzando il ricorso a un mutuo a 20 anni a tasso fisso alle condizioni medie del mercato attuale. Il finanziamento avviene per una somma pari al 70% del prezzo della casa mentre per l'acquirente presupponiamo che disponga non solo del 30% necessario per conguagliare il prezzo di acquisto ma anche dei soldi per fare fronte alle spese legate alla transazione. Nel bilocale in nessuna delle posizioni confrontate a Milano, Roma e Torino il canone di locazione risulta più basso della rata del mutuo, anzi l'aggravio di costo dell'affitto è molto sensibile: a Milano va da un minimo di 71 e arriva a 403 euro al mese; la condizione però è disporre tra i 45 e i 55 mila euro in contanti. A Roma la differenza oscilla tra 71 e 271 euro. Più ridotte le differenze a Napoli (in due zone la rata costa poco più dell'affitto) e a Torino, perché sia i prezzi delle case sia gli affitti sono più bassi.
Il volano
Il risultato sarebbe stato ancora più favorevole per il mutuo se invece del tasso fisso avessimo ipotizzato il variabile o se il confronto si fosse svolto con un finanziamento a trent'anni, mentre i dati diventereb-bero meno favorevoli a chi si indebita computando un finanziamento all'80% del valore dell'ipoteca. Per fare solo un esempio milanese, per l'abitazione di viale Corsica il mutuo fisso a 20 anni costa 529 euro al mese, a 30 anni scenderebbero a 404; per un variabile a 20 anni se ne spenderebbero 485, con un risparmio ulteriore di 44 euro al mese ma con tutti i rischi che la scelta comporta. Infine, un mutuo all'80% e non al 70% costa 617 euro al mese, ma permette al debitore di comprare casa con 15 mila euro in meno di contanti. Più la casa vale, meno pesa l'affitto, perché i prezzi sono grosso modo proporzionali alla superficie dell'immobile mentre il costo a metro quadro dei canoni tende a decrescere con l'aumentare delle superfici e del valore dell'immobile. Per cui le differenze sul trilocale si fanno meno sensibili e a Milano il canone risulta più economico in due zone su dieci, e a Roma addirittura in otto su dieci. Il discorso cambia completamente se anziché un confronto sull'esborso mensile si computano i costi in un arco di 10 anni. Per il calcolo da una parte il costo del mutuo (sommando alle rate pagate in dieci anni il debito residuo, ovvero la somma necessaria a estinguere il finanziamento) e la somma sborsata in contanti rivalutata degli interessi (qui abbiamo ipotizzato un rendimento molto generoso del 3% all'anno), dall'altra i canoni risparmiati nel periodo e come vediamo i dati di sintesi danno sempre in vantaggio l'acquisto purché si possa rivendere la casa al prezzo a cui la si è pagata oggi. Non c'è nessuna garanzia che questo possa avvenire ma siccome i prezzi oggi hanno toccato il fondo è difficile ipotizzare un ulteriore crollo nel tempo. Infine, va segnalato che il confronto presuppone che vi sia disponibilità di case in locazione per lunghi periodi, ma nelle grandi città l'offerta si sta riducendo (e con essa anche la qualità degli immobili) nelle zone più richieste per gli affitti brevi: molti proprietari preferiscono infatti questa formula per mettere a reddito le case. Rende meno ma è anche meno rischiosa.

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