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CONTRATTO PRELIMINARE DAL NOTAIO PER GLI IMMOBILI IN COSTRUZIONE E GIRO DI VITE SU FIDEIUSSIONE E POLIZZA ASSICURATIVA

10 giugno 2019   ·  Rivista del 2° Trimestre 2019


Contratto preliminare dal notaio per gli immobili in costruzione e giro di vite su fideiussione e polizza assicurativa

A cura del Dott. Carenini Moreno

Al fine di tutelare gli acquirenti di un immobile in costruzione, il nuovo “Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza” prevede, l'obbligo di atto pubblico o scrittura privata autenticata sia per la proposta d'acquisto che per il preliminare di compravendita. Di conseguenza non saranno più validi i moduli delle Agenzie Immobiliari o le scritture private, perdendo completamente efficacia e valore.
Analizzando meglio la questione chiariamo innanzitutto gli immobili oggetto di questa novità. Per immobili in costruzione non si intendono solo quegli immobili (o loro porzioni) che risultano ancora da edificare, ma anche quegli immobili la cui costruzione non risulta essere stata ultimata essendo in stato tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.
In merito all'ambito temporale, questi mesi sono un periodo di transizione in quanto l'obbligo della forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata scatta quando gli immobili da costruire, oggetto delle proposte d'acquisto e dei preliminari, ricevono il titolo abilitativo edilizio successivamente al 16 marzo 2019 (ossia 30 giorno dopo la pubblicazione del decreto in Gazzetta Ufficiale).
Per quanto riguarda i soggetti coinvolti i presupposti soggettivi per l'applicazione di queste norme sono che il venditore deve essere un costruttore imprenditore a prescindere dal fatto che sia una ditta individuale, una società o una cooperativa edilizia e l'acquirente deve essere un privato o un socio della cooperativa edilizia. Di primaria importanza il fatto che restano quindi esclusi dalla normativa gli acquirenti che acquistano come ditta individuale o società. Il mancato rispetto della forma pubblica comporta secondo l'articolo 1418 del codice civile, non la semplice annullabilità dell'atto ma bensì la sua nullità, e si ricorda che, la nullità è, di per sé, insanabile e può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse senza prescrizione.
L'attuale normativa inoltre prevede che quando a vendere sia un costruttore, in sede di preliminare, il venditore deve consegnare al compratore una fidejussione bancaria o assicurativa, di un importo pari alle somme che il costruttore percepisce prima del rogito, a pena della nullità del preliminare (nullità relativa solo su richiesta dell'acquirente), e che in sede di rogito, il venditore deve consegnare all'acquirente una polizza assicurativa decennale a copertura dei danni dell'edificio o di terzi derivanti da rovina dell'edificio o da gravi difetti costruttivi.
Secondo il nuovo “Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza”, le fidejussioni dovranno essere conformi ad un modello standard che il Ministero dovrà emanare entro 90 giorni dal 16 marzo 2019 (ciò al fine di evitare fidejussioni poco protettive nei confronti dell'acquirente), tale conformità dovrà essere dichiarata nel contratto di compravendita e il rogito sarà nullo (nullità relativa solo su richiesta dell'acquirente) se non verrà consegnata la polizza assicurativa, anch'essa conforme ad un modello standard. Tale polizza riveste quindi un tale valore che in vista del rogito, se il notaio non comunica all'acquirente di aver ricevuto dal costruttore l'assicurazione, l'acquirente potrà già escutere la fidejussione.

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